마틴더어시
미국에서 집 구매 하기 - #3. 인스펙션, 감정, 론 승인, HOA, 유틸리티 본문
안녕하세요 마틴더어시입니다.
#1. 리얼터와 렌더 선택 & 모기지 사전 승인 와 #2 오픈 하우스 & 오퍼 레터 작성을 마치고 오퍼가 성사된 후의 단계들을 정리해 보았습니다. 다음 글은 Walk through & 클로징 데이에 대해서 작성해 보겠습니다.
07. Earnest Money Due 계약금 지불
2021년 8월 19일
오퍼가 성사되면 타이틀 컴퍼니에게 연락이 옵니다. 타이틀 컴퍼니는 부동산 거래의 소유권을 이전하는 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이 발생하지 않도록 중간에서 보험 및 처리를 도와줍니다. 웹사이트 링크를 보내주면 개인정보 및 렌더정보까지 혹시라도 잘못 기입되거나 빠진 내용은 없는지 확인하고 컨펌합니다. 8월 23일까지 계약금을 타이틀 컴퍼니로 디파짓 해달라고 합니다.
여러 가지 방법으로 계약금을 지불할 수 있었습니다. (1. 체크를 메일로 보내거나, 2. 직접 타이틀 컴퍼니에 전달, 3. 계좌이체) 저는 기록이 남는 계좌이체로 선택했고, 계좌 이체 비용 $20이 추가로 들었습니다. 계좌 이체를 한 후, 리얼터에게 말하고 타이틀 컴퍼니에게 확인을 합니다.
2021년 8월 20일: 집 Status가 "Contingent"컨틴전트 로 변경 되었습니다. 컨틴전시는 매매가 되기 전에 조건부에 한해 거래가 이루어지고 있다는 뜻으로 거래가 완전히 성사되기 전까지의 상태를 말합니다.
08. Loan application 론 어플라이
2021년 8월 20일
대출 사전 승인은 연습게임이라면 이제 실전으로 론을 신청하는 단계입니다. 렌더와 전화 통화를 하면서 마지막 조율을 합니다. 렌더의 컴퍼니의 웹사이트에서 아이디를 만들고, 온라인으로 신청서를 작성합니다. 사이트는 최대한 어렵지 않게 자세하게 적혀 있습니다. 그 외 필요한 서류들 또한 포함하여 신청합니다. 생각보다 준비해야 되는 서류들이 꽤 많기 때문에 헷갈리지 않게 잘 정리해야 됩니다.
아래의 견적서도 아직까지는 정확한 금액은 아니며, Estimate 예상 금액으로 나와 있습니다. HOA금액, 인슈런스등 정확한 모기지의 가격은 클로징 전, 나중에 정리해서 다시 한번 확인할 수 있습니다. 제가 집을 구매했을 당시는 9월이었기 때문에 이자, 세금, 보험, HOA 등을 클로징 날짜에 맞추어 계산하는 것 같습니다.
저는 운이 좋게 2.75%의 이율로 모기지를 받을수 있었습니다. 렌더에게 말을 하면 변동되는 모기지 이자율을 원하는 이자율에 Lock 락 해놓을 수 있다고 합니다. 당시 슬금슬금 이자율이 3퍼센트 대로 올라가기 시작했을 때였는데, 렌더 분께서 이미 락을 해놓았다고 해서 좋은 이자율로 론을 진행할 수 있었습니다.
Single Premium Mortgage Insurance: 다운 페이먼트가 20% 이하일시에 모기지에 Private Mortgage Insurance (PMI) 보험을 추가해야 됩니다. 구매자가 론을 못 갚을 시를 대비하여, 많은 돈을 빌려주는 렌더를 보호해 주는 보험이라고 합니다. 하지만, Forclousre를 막아주지는 못한다고 하네요. 매달 PMI를 모기지에 추가해서 내는 대신에 한꺼번에 내기로 했습니다. 다운페이먼트를 더 많이 할수록 프리미엄의 가격은 내려갑니다. 20%가 되었을 때 렌더에게 연락해서 취소하고 계산하고 하는 게 귀찮기도 하고 그냥 한꺼번에 upfront로 내기로 했습니다. 집 가격이 올라가면 PMI를 캔슬할 수 있지만, 그럴 경우 대부분 짐 감정을 증빙자료로 요청한다고 합니다.
2021년 8월 25일: 론 프로세싱을 하는 중에 추가로 필요하거나 잘못된 정보가 있으면 렌더 회사에서 정정해 달라는 이메일이 옵니다. 회사 주소, 회사 증빙 서류, 한 달 동안의 인컴 증빙 서류, 2달 내의 각 세이빙, 체킹, IRA, 401k 등 가지고 있는 계좌의 출입금 내역, 계약금 입금 내역 확인서, 운전 면허증, 집 보험 인보이스를 첨부하여 보냅니다.
09. Home insurance 홈 인슈런스
2021년 8월 23일
홈 인슈런스(Home insurance)와 집 세금 (Property Tax)는 에스크로 (Escrow)라고 불리며 모기지에 포함된 금액을 매달 내게 됩니다. HOA (Homeowner association)은 타운하우스 매니지먼트이기 때문에 처음 결제는 함께 하고 그 후는 따로 타운하우스에 직접 지불하게 되었습니다.
보험회사 여러군데에 전화를 해서 견적을 받기 시작했습니다. 렌더가 요구하는 최소 커버리지를 맞추며 알아보기 시작합니다. Nationwide라는 회사에서 보험을 들기로 결정하고, 보험회사에서 전화 통화를 여러 번 하게 됩니다. 클로징 날짜에 맞춰 보험을 시작하고, 나중에 보험회사에 정확한 견적을 내기 위해 사람을 보내서 집구석구석을 확인합니다. (신청한 내역과 집 구조가 맞는지, 그 외 추가되는 사항이 있는지 등 집 외관을 둘러보고 갔습니다)
2021년 8월 25일: 집 보험이 가입이 되며 인보이스와 Policy 넘버가 발급됩니다. 렌더에게 필요한 서류에 포함하여 보내 줍니다.
10. Inspection 인스펙션
2021년 8월 24일
인스펙션은 $460였으며, 리얼터분 께서 이상한 곳에서 하는 것 보다는 약간 가격이 있더라도 꼼꼼하고 하나하나 잘 기록해 주는 인스펙터에게 맡기는 게 좋다고 하셔서, 추천해 주신 인스펙터를 통해서 인스펙션을 진행했습니다.
아침 8시부터 인스펙션 해주시는 아저씨 분이 오셨습니다. 이리저리 왔다 갔다 하시면서 집을 점검합니다. 리얼터분이 따라다니면서 배우라고 하셨는데, 뭔가 뒤에서 물어보기가 좀 어색할 정도로 땀을 흘리시면서 바쁘게 돌아다니십니다.
인스펙션은 Void only로 보통은 집에 문제가 있을 시에는 셀러에게 말한 후 셀러가 이를 고쳐주지만, Void only는 계약을 취소하거나 말거나이기 때문에 집에 큰 문제를 발견하여 계약을 무를 수는 있지만, 구매를 할 생각이라면 작은 사항들은 웬만하면 넘어가야 된다고 보시면 됩니다.
후기가 너무 좋았는데, 그 이유를 알 것 같았습니다. 인스펙션이 끝난 후 하나하나 설명해 주시고, 집관리 하는 법도 알려주시고, 내가 직접 할 수 있는 부분들 (쉬운 Caulking, 에어컨 condenser 팬 닦기, 창문 잘 열리게 lubricate 뿌려주기, 샤워헤드, 캐비닛 손잡이 고정하기 등), 걱정하지 않아도 되지만 알아둬야 되는 부분들 (싱크대가 약간 부서진 것, 가스레인지 한 곳이 안 들어오는 것, 냉장고 셸프 바닥이 살짝 부서진 것, 아이스 메이커가 안 되는 것 등), 조만간 교체해야 되니 돈을 모아놔야 되는 것 (HVAC과 워터히터)를 알게 됩니다.
웹사이트에 정리를 해주어 보기에도 편하고, 자세하게 노트도 적어 주셔서 고쳐야 되는 부분들을 한 번에 보기 쉬웠습니다.
인스펙터의 의견으로는 집에 큰 문제는 없는 것 같고, HVAC과 워터히터는 5년 안에 교체 해야 될 가능성이 높기 때문에 셀러와 얘기를 해보거나 잘 관리를 해야 될 것 같다고 하셨습니다. 현재는 히터와 에어컨이 나오는데 문제없다고 말해주었습니다. 셀러는 현재 HVAC이 문제없이 작동하며, 관리를 잘 해왔다며 워런티 커버와 HVAC 인스펙션을 한번 더 해주기로 합니다.
2021년 8월 26일: 셀러와 인스펙션 내용을 공유하고, 구매자와 셀러가 합의가 끝나면 인스펙션 Contingency가 완료됩니다. 마지막 Walk Through (마지막 점검날)과 Closing day (클로징 데이) 날짜를 확인하고 조율합니다.
11. HOA (Home Owners Association) - 타운하우스
2023년 8월 27일 - 8월 29일
제가 구매하는 집은 타운 하우스 (집이 여러 개가 붙어있는 커뮤니티 집)으로 잔디, 나무, 테니스 코트, 수영장, 놀이터 등을 매니지먼트 회사를 통해 관리해 줍니다. HOA는 Home owners association의 줄임말로, 커뮤니티의 입주자들이 돈을 모아 관리하는 비용을 나누어 부담합니다. 커뮤니티의 안전하고 쾌적한 환경을 조성하기 위해서 집을 관리해야 되는 의무와 HOA에서 규정한 룰에 따른다는 서명을 하게 됩니다.
집을 거래할 때에도 렌트를 내놓을 때에도 HOA에 알려야 되며 허가를 받아야 됩니다. HOA에서 알아야 될 사항과 하면 안 되는 것들 등이 적혀있는 책자를 보내 줍니다. 이를 꼼꼼히 읽어보고, 입주를 한 후에도 지켜야 되는 사항들을 인지 해 놓습니다. HOA 사이트에 들어가서 가입을 하고, HOA Fee를 온라인으로 지불하기 위해서 계좌를 연동시켜 놓습니다.
HOA에서 집 확인을 하고, 뒷마당의 데크의 색상이 규정에 어긋난다는 메일을 보내왔습니다. 다행히도, 리얼터가 HOA책자에서 셀러가 책임져야 된다는 항목을 찾아주셔서 셀러가 데크의 색상을 고동색으로 바꾸도록 하였습니다. 셀러 측은 본인이 구매 당시에도 똑같은 색상이었는데 왜 지금에서야 다른 색상으로 바꿔야 되냐며 HOA 측에 항의한 듯하였습니다.
12. Appraisal 집 감정
2021년 08월 31일
Appraisal은 집을 감정하는 단계로, 라이센스를 가지고 있는 전문가가 매물이 적당한 가격에 올라왔는가를 확인하고 적당한 가격을 책정해 주는 과정입니다. 화장실의 갯수부터, 데크, 리노베이션을 했는지 안 했는지의 여부까지 합쳐 주변의 매물들의 시세와 비교하고 결정짓습니다. 감정이 끝나면 보고서를 보내 줍니다.
당시에 집을 구매하는 사람들이 많아지면서 집 감정사의 스케줄이 바쁜 지 14일 이내에 감정을 완료해야 되었기 때문에 Rush fee $150를 추가하여 진행했습니다.
집의 감정가가 나오면 감정가에 따라 셀러와 다시 조정이 가능합니다. 대부분 매매 가격과 비슷하게 감정이 나오지만, 집값이 갑자기 크게 오르거나 떨어지는 경우에는 감정가격이 중요하다고 보시면 됩니다. 집의 감정가격이 매매 가격보다 낮게 나온다면 셀러에게 가격을 좀 더 낮춰 달라고 요청할 수도 있다고 합니다. 제가 집을 샀을 때에는 수요가 공급보다 훨씬 높았기 때문에 대부분의 구매자들이 인스펙션과 감정 모두 패스하고 구매하는 경우가 많았습니다.
다행히도 제가 사려는 집의 감정 가격은 매매 가격과 동일한 $480k로 나왔기에 매매가 문제없이 계속 진행되었습니다.
13. Termite Inspection 터마이트 인스펙션
2021년 9월 3일
레드핀에서 페스트 컨트롤 - 터마이트 인스펙션을 진행해 주었습니다. $35은 구매자 측에서 부담을 하며, 집안에 집을 갉아먹는 흰개미가 살고 있는지, 혹은 흔적이 있는지에 대해서 인스펙션을 진행합니다.
인스펙터가 집에 와서 이곳저곳을 둘러보면서 흰개미의 흔적들을 관찰합니다. 인스펙션이 끝나면 보고서가 작성되고 다행히 흰개미의 흔적은 보이지 않았다는 결과를 보내줍니다.
14. Loan Approval 론 승인
2021년 9월 1일 - 9월 14일
2021월 9월 1일: 론이 conditionally 승인되었다고 연락이 왔습니다. 원래는 오퍼를 넣었을 때, 9월 1일까지 승인을 받겠다고 했지만, 승인의 진행이 느려져서 걱정을 했습니다. 렌더는 현재 많은 처리량에 모든 처리가 딜레이 되었고, 정상적으로 대기 중이기 때문에 걱정하지 말라고 했습니다. 셀러 측에서 문제를 삼을 시 72시간 안에 진행 상황을 보고 하면 된다고 합니다.
2021년 9월 3일: 추가적으로 이전에 살았던 주소, 다운페이를 하게 되는 계좌, 진행이 느려지면서 추가로 8월의 계좌 내역을 요청했습니다.
2021년 9월 14일: 렌더에게서 론 프로세스가 정식적으로 승인이 되었다는 연락을 받았습니다. 타이틀 컴퍼니와 연락을 주고받으며 빠진 부분이 없는지 다시 한번 확인합니다. (저의 경우, 타이틀 컴퍼니 측에서 렌더 크레딧 부분이 서류에 누락되어 있어서 정정했습니다.)
- 렌더가 집안에 있는 모든 개인 물품들이 매매 때에 함께 이루어진다는 Personal Property Conveyance Addendum을 추가로 작성해 달라고 리얼터에게 부탁했습니다. 아마 나중에 가서 매매 시 함께 오는 물건이라고 생각했는데, 셀러가 가져가 버린다거나 하는 문제를 방지하는 서류입니다.
15. Home warranty 집 워런티
2021년 9월 9일
2021년 9월 9일: 셀러 측에서 집 워런티를 구매한 정보를 보내 주었습니다. 워런티는 기간 동안에 집에 문제가 생겼을 때 Deductible $100을 내면 나머지는 커버를 해줍니다. 예를 들어 워런티가 있는 기간 동안 HVAC 또는 water heater가 고장 났을 경우, 워런티 컴퍼니에서 사람을 보내서 $100불만 내면 고쳐 줍니다. (집을 구매 후 워런티를 두 번 사용한 적이 있는 데 후기글을 나중에 정리해서 써 보겠습니다.)
Cinch라는 컴퍼니에서 제공되는 워런티로 플랜마다 커버되는 금액 또는 사항도 다르기 때문에, 브로셔를 받으셔서 셀러가 어떤 워런티를 구매했으며, 무엇이 고장 났을 때 커버가 되는 건지 확인합니다.
냉장고, 전기, 오븐, 플러밍, 전자레인지, 도어락 등 다양한 부분이 포함되기 때문에 자세한 사항을 읽어봅니다.
16. Utilities 유틸리티
2021년 9월 10일 - 9월 11일
9월 20일 클로징 데이가 다가오고, 클로징 날까지 각 유틸리티 회사를 통해 제 이름으로 변경해야 됩니다. 보통 유틸리티 같은 경우 신청을 한 후 때에 따라 최대 일주일정도 걸릴 수 있으므로 미리 연락해서 연결을 해 놓아야 됩니다.
HOA에서 쓰레기 (Garbage)는 포함되어 있기 때문에 그 외:
- 전기 (Electricity)
- 수도 (Water / Sewer)
- 가스 (Gas / Propane)
- 인터넷 / 전화기 / 케이블
을 각기 회사 웹사이트 또는 전화를 해서 계정을 만들고, 맞춰진 클로징 날짜에 시작을 신청합니다.
구독과 하트는 사랑입니다! 감사합니다
'DAILY > HOUSE' 카테고리의 다른 글
| 미국에서 집 구매하기 - #4. Final Walkthrough, 클로징 (0) | 2023.12.08 |
|---|---|
| 미국 아파트 렌트 가격 & 계약 시 유의 할 점 (0) | 2023.11.08 |
| 미국에서 집 구매 하기 - #2. 오픈 하우스 & 오퍼 레터 작성 (1) | 2023.10.17 |
| 미국 워터 히터 Water Heater (온수기) 교체 하기 (0) | 2023.10.06 |
| 미국에서 집 구매 하기 - #1. 리얼터와 렌더 선택 & 모기지 사전 승인 (0) | 2023.09.17 |
