미국에서 집 구매 하기 - #2. 오픈 하우스 & 오퍼 레터 작성

안녕하세요 마틴더어시입니다. 

이번 글에서는 집을 고르는 과정과 집을 결정했을 때 오퍼 레퍼를 작성하는 단계까지 작성해 보았습니다. 당시에는 이 기간이 매우 길다고 느껴졌는데 돌아보니 느껴졌던 거보다 훨씬 짧은 시간인 것 같네요. 

• 첫번째 글: 리얼터 Realtor 와 렌더 Lender선택 및 모기지 사전 승인 (pre approval)받기
• 세번째 글: 인스펙션 Inspection, 집 감정 Appraisal, 론 승인, HOA, 유틸리티 

#2 미국 집 구매 - 오픈 하우스 & 오퍼 넣기

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Introduction

저는 첫번째 오퍼를 실패하고 같은 동네에 있는 다른 유닛의 집에 오퍼를 넣어 두 번째 오퍼에 성공하게 되었습니다. 

보통 미국은 봄 시기에 가장 집 거래가 활발하다고 합니다. 학기가 시작하는 시기에 맞추게 되고, 이사하기에도 따뜻하기 때문이라고 합니다. 집을 사려는 사람과 팔려는 사람들이 몰리면서 자연스럽게 가격이 올라가는 시기이지만, 매물이 많기 때문에 조건에 부합하는 원하는 집을 고르기가 좋다고 합니다. 

봄 시기가 지나고 여름이 오면 봄에 팔리지 않은 남은 매물들로 살짝 주춤 했다가 가을에 살짝 오르고 겨울이 되면 매물이 많이 빠져 가장 저렴한 가격에 살 수 있는 계절이라고 합니다. 

제가 개인적으로 느꼈던 시장의 분위기도 비슷했던 것 같습니다. 하지만, 코로나 기간에 워낙 집을 사려고 하는 사람들이 많아서 집이 나오고 일주일도 안되서에 팔리는 집들도 많았습니다. 한 달이 넘어 팔리지 않는 집은 문제가 있는 집이라고 생각이 들 정도였습니다.

좋아 보이는 집들은 경쟁이 과열되어 추가금이 계속 붙었고, 저는 가격이 가장 중요한 조건이었기 때문에 오히려 인기가 없는 집을 노리자라고 생각했습니다.  오픈 하우스에 갔을 때 사람들이 너무 많으면 오히려 피했고, 사람이 조금 적으면 편하게 집에 대해서 자세히 물어보거나 몇 명이나 오퍼를 넣었는지 물어봤습니다. 

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04. 오픈 하우스 & 하우스 투어

2021년 7월 17일

이제 원하는 집만 찾으면 됩니다. 집을 구매할 때 리얼터와 렌더는 같이 일하게 되기 때문에 리얼터분에게 렌더를 결정했고, 모기지 사전 승인도 완료했다고 말해 주었습니다. 

모기지 사전 승인을 신청하면서 7월부터는 본격적으로 오픈하우스 및 투어를 다녔습니다. 매주 주말에는 2-3집씩 오픈 갔던 것 같습니다. 집을 사기 전에 직접 보았던 집이 오픈하우스와 투어까지 합치면 약 30채 정도 되지 않을까 싶습니다. 저는 30 채도 많다고 생각했는데 리얼터가 그 정도면 엄청 많은 건 아니라고 합니다. 

제가 중요하게 생각했던 집의 조건은:

1. 가격대: 원했던 버짓은 400k-500k (5억 ~ 6억 7천) 사이의 집 
2. 집의 형태 - 타운하우스 
3. 위치, 동네, 주변 시설 : 지하철이 주변에 있고, 한인 그로서리 및 즐길 거리가 있으며 안전한 동네 
4. 집이 지어진 년도: 1990년 이후 
5. 집의 크기: 1500sqft (40평) 이상 
6. 레이아웃 - 주차장, 공용시설, 데크 
7. 내부 인테리어 - 카펫, 주방, 화장실, 부엌:
8. HVAC, 지붕, Water Heater, Appliances, 창문
9. Rentable, End unit, 집값이 오르는가 

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05. 첫 번째 집 - 오퍼 레터 작성

2021년 7월 22일 - 25일

첫 번째로 마음에 드는 집을 결정했습니다. 오픈하우스에서 마음에 들었던 집을 리얼터와 함께 다시 돌아보면서 논의해보았습니다. 

1997년에 지어진 3층 타운하우스로 가격은 485k, 1646sqft (46평) 이였습니다. 메트로와는 차로 10분 정도 거리이며, 차로 5분 거리에 한인 마트 및 카스트코, 월마트, 타켓 등 다양한 커뮤티니가 있습니다. 

리얼터는 원하는 집에 대한 보고서를 작성해 주었습니다. 주변 마켓과 비교하여 집의 가격 적정한지, 몇 개의 매물이 팔렸는지, 스펙이 어떻게 되는지 등등 비교해 주었습니다. 셀러 리얼터와 대화를 하면서 궁금한 점들을 물어보았고, 리얼터는 추후 돈이 많이 들어 교체해야 되는 건 없는지, 언제 고쳐졌는지에 대한 정보도 물어봐 주었습니다. 

리얼터가 확인 해준 집의 정보

HVAC, 워터히터를 교체해 준다고 하였으며, 창문도 모두 교체한 지 얼마 안 되었다고 합니다. 3층 모두 마루 바닥이었으며, 끝 유닛이라서 뒷마당을 좀 더 넓게 사용할 수 있었습니다. 뒷마당에 펜스도 되어있었습니다. 

단점으로는 방을 빨간색으로 페인트를 해놓아서 페인트칠을 다시 해야 됐고, 지붕이 오래되어 조만간 교체해야 되었습니다. 화장실이 약간 낙후되어 있었으며, 바닥 마루 색깔이 약간 오래된 스타일이어서 마음에 들지 않았습니다. 

리얼터는 셀러 쪽의 리얼터가 아는 사람이라서 집을 좋은 조건으로 살 수 있을 것이라고 말해주었습니다. 셀러 측과 원하는 사항과 요구 조건들을 맞춰가면서 오퍼를 넣을 건지 말 건지를 생각해 보았습니다. 셀러의 요구조건은 2개월간 렌트 프리로 거주하는 것과 인스펙션을 무르는 것이었습니다. 

그 당시에는 오퍼를 넣은 사람이 아무 없어서 리얼터는 10k 정도를 내려서 오퍼를 넣자고 제안했습니다. 처음 구매 하는 집이기에 인스펙션은 추가하는 것을 추천해 주셔서 인스펙션은 포함하여 오퍼를 넣기로 했습니다.

기분이 좋게 오퍼를 준비하고 있는 중에 갑자기 경쟁자가 한 팀이 생겼다고 연락이 왔습니다. 상대 팀은 인스펙션, 감정 모두 없앴으며, 가격도 더 높게 오퍼를 넣었다고 했습니다. 리얼터와 저는 상의를 통해 우선적으로 475k에 오퍼를 넣고, 490k까지 카운터 오퍼를 넣어 보자고 했습니다. 

Docusign을 통해서 오퍼를 작성했고, 서류는 리얼터가 알아서 다 준비해 주셨으며, 저는 서류를 자세히 읽고 빠진 부분은 없는지, 틀린 정보는 없는지, 궁금한 점은 없는지 등 확인하는 단계를 거치고 사인을 해서 제출했습니다.  

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06. 오퍼 결과 확인

2021년 7월 27일

보통은 1-2일 정도 뒤에 결과가 나온다고 했지만, 셀러 측에서 답변이 없어서 긴장을 하고 기다리고 있었습니다. 리얼터가 셀러측에 물어보니 셀러가 고민을 하고 있다고 합니다. 다른 팀이 인스펙션과 감정을 없앴기 때문에 그쪽으로 더 기울고 있다고 하여 리얼터가 집을 사길 원한다면 우리도 인스펙션과 감정을 없애 보자고 해봅니다. 

그날 저녁, 리얼터에게 전화가 왔습니다. 다른 팀의 오퍼가 선정되었다고 했습니다. 셀러는 두 오퍼 모두 별로라서 집을 팔지 않으려고 생각했다고 합니다. 애써 괜찮은 척하려 했지만, 마음이 무너지는 것 같았습니다. 처음이라서 더 떨리고 긴장했던 것 같습니다. 실망감도 매우 컸고, 리얼터에 대한 신뢰감도 떨어지는 듯했습니다. 

마음이 조급해지고, 9월이나 10월에 입주를 하려면 지금부터 오퍼를 넣기 시작해야 될 텐데라며 재촉하게 됩니다. 마음에 드는 집도 없고, 오픈하우스를 매주마다 돌아다니지만 오퍼가 떨어진 집에 대한 환상으로 머리가 아픕니다. 

리얼터와 렌더는 괜찮다면서 다시 천천히 집을 찾아보라고 해줍니다. 코로나 이후 바쁜 시기라서 오퍼가 여러 번 떨어진 사람도 많다고 위로해줍니다. 

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05-1. 두 번째 집 - 오퍼 레터 작성

2021년 8월 15일 - 18일 

오픈하우스와 투어를 다시 여러 곳 다니면서 마음에 드는 두 개의 집을 발견합니다. 리얼터에게 같이 구경을 가달라고 요청을 했습니다. 8월 16일에 만나 두개의 집을 보았습니다.

• 1번 집은 이전에 오퍼를 넣었던 집의 같은 동네로, 비슷한 가격대와 같은 내부 레이아웃을 가졌습니다. 2층과 3층이 카펫으로 되어 있었고, 미들 유닛이었으며, 2층 화장실은 리모델링이 되어 있었습니다. 
• 2번 집은 가격대가 좀 더 높았으며, 경쟁자들이 많았습니다. 엔드 유닛이고, 집 면적은 1577sqft (44평)으로 살짝 작았으나 차고가 있습니다.

저는 두 집 중에 2번 집이 더 마음에 들었습니다. 엔드 유닛이기도 하고 제가 원하던 차고가 있었기 때문입니다. 리얼터에게 물어보니 리얼터 분의 생각으로는 두 집 다 마음에 든다면 무리하지 말고 1번 집이 나을 것 같다고 하셨습니다. 중간에 리얼터 분께서 아파 잠수를 타셔서 다른 리얼터로 변경할까 생각했었지만, 같은 리얼터로 진행하기로 했습니다. 

2번 집은 경쟁자가 많아 아마 저의 버짓보다 더 많이 올려야 되며, 창문에 김이 서려 있는 걸 보면 오래돼서 아마 조만간 교체해야 될 듯하고, 1층에 화장실이 없어서 게스트가 왔을 때 3층 화장실을 같이 써야 된다는 점과, 부엌 상판이 래미네이트인 점 등등 얘기해 주셨습니다. 

반면에 1번 집은 고쳐야 될 점들이 많이 없고, 나중에 팔지 않고 렌트 아웃을 하여도 위치가 좋을 듯하다고 하셨습니다.  처음으로 사는 집이니 무리하지 않고 버짓에 맞추고, 나중에 분명 다시 한번 집을 살 기회가 오게 되면 지금 집에 살면서 다음 집에 원하는 우선순위가 생길 것이라고 말해 주셨습니다. 

고민을 많이 하면서 1번 집에 오퍼를 넣기로 했습니다. 오퍼를 넣기 전 1번 집을 다시 한번 보고 마음을 굳히기로 했습니다. HVAC과 Water heater가 25년 이상이라 교체를 요구했지만, 셀러는 매년 관리를 잘했고, $5k (650만 원)을 깎아주고, 문제가 없는지 확인하는 인스펙션과 홈 워런티를 추가해 주겠다고 하였습니다.

이전에 오퍼 넣었을 때와 같은 방법으로 렌더에게서 받은 Pre-approval Letter를 추가해 정식 오퍼 레터를 신청하게 되었습니다. 오퍼레터 안에는 집의 모든 내용들이 들어가 있기 때문에 꼭 한 장씩 자세하게 읽어 보시고 사인하시기를 바랍니다. 

오퍼 내용

오퍼에 들어간 서류들의 내용은:

• 오퍼 요약 내용 및 인사글: 오퍼 가격과 다운 페이 금액, 클로징 데이, 디파짓, 인스펙션, 컨틴전시 기간, 감정 기간, 렌더와 리얼터 정보 등이 적혀 있습니다. 
• 렌더에게 받은 모기지 Pre approval Letter: 모기지 예상 이자율과 금액이 적혀 있습니다.
• 컨트렉트 내용: 집의 주소, 주차 개수, 론 방법, 디파짓, 타이틀 컴퍼니, 다운페이, 셀러 정보, 유틸리티 정보, 개인 물품 (냉장고, 세탁기, 스토브 등등), 인스펙션 (벌레 termite, 라돈 Radon 등), 수수료, 워런티, 감정 Appraisal, 리스팅에 나온 정보, 세금 내역, 레드핀과의 동의서 

총 48페이지가 되는 오퍼 서류들에 사인을 합니다. 

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06-1. 두 번째 집 - 오퍼 결과 확인

2021년 8월 19일

두번째 오퍼는 첫 번째 오퍼를 넣었던 때보다는 긴장이 확실히 덜 되었습니다. 마음을 비우고 기다리는데, 몇 시간 만에 바로 리얼터에게 오퍼가 수락되었다는 연락이 왔습니다. 기분이 기쁘기도 하고, 너무 쉽게 된 건 아닌지 어안이 벙벙했습니다. 셀러는 집을 빨리 팔고 싶어 하셨고, 오퍼를 받고 바로 수락했다고 했습니다. 셀러의 오퍼 수락이 되면, 오퍼 서류는 정식적인 합의서가 됩니다. 

지금까지는 렌더와 리얼터와 함께였다면, 오퍼가 수락되면서 타이틀 컴퍼니, 코디네이터등 추가로 사람들이 팀에 합류되게 됩니다. 코디네이터는 필요한 서류들과 해야 되는 것들이 무엇이 있는지 확인하고 정리해주고, 리마인더 해주는 역할을 해줍니다.  

오퍼 수락 이메일

오퍼가 수락된 다음 정해진 시간 내에 해야되는 일들:

1. 인스펙션 Inspection 스케줄 하기: 7일 안에 인스펙션을 진행하기로 했기 때문에 일주일 안에 인스펙션 스케줄을 잡아야 되었습니다. 
2. Lender 렌더에게 연락하기: 론 파이낸싱 기간이 14일이기 때문에 렌더와 론을 받는 부분을 진행해야 됩니다. 레드핀 Redfin에서는 구매자에게 커미션을 나눠주기 때문에 ($1,687.72 - 약 228만 원) 환불을 포함해 달라고 말해줍니다. 
3. 디파짓 Earnest Money 지불하기: 5일 안에 디파짓 금액을 타이틀 컴퍼니에게 송금해야 됩니다.
4. 집 보험 (Home Insurance): 집 보험이 필요하기 때문에 지금부터 다양한 보험사와 연락해서 가격대와 조건들을 알아봐야 됩니다.

그 외 클로징, 유틸리티, 마지막 집 확인 (Final Walkthrough), HOA, 론 프로세스, 다운페이먼트 등 자세한 내용은 다음 글에서 작성해 보겠습니다. 

감사합니다.