미국에서 집 구매 하기 - #1. 리얼터와 렌더 선택 & 모기지 사전 승인

안녕하세요 마틴더어시입니다.

2021년 9월 제 인생에서의 첫 집을 구매하게 되었는데요. 그 과정을 정리해보려고 합니다.

현재는 2023년 9월, 2년이라는 시간이 참 빠르게 지나간 것 같습니다. 집을 구매한다는 일은 너무나도 큰 일 같았는데 지금 돌이켜 생각해 보니 당시에는 어렵고 복잡하다고 느꼈지만, 사실 마음먹기에 달린 일인가 싶기도 합니다.

개인마다 프로세스의 방법이나 기간이 다를수도 있고, 중요한 선택인 만큼 집 사는 과정은 전문가와 자세히 상의를 하셔야 됩니다.

• 두번째 글: 오픈하우스 & 오퍼 레터 작성하기 
• 세번째 글: 인스펙션 Inspection, 집 감정 Appraisal, 론 승인, HOA, 유틸리티 

#1. 미국 집 구매 과정

 

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Introduction

사실 집을 사고 싶다는 생각과 다운 페이먼트를 모으기 시작한 건 일을 시작하고 나서부터였던 거 같습니다. 주변 친구들이 하나둘씩 집을 사기 시작했고, 어차피 계속해서 같은 지역에 5년 이상 살 계획이었고, 주거 공간이 필요하다면 집을 일찍 사는 것도 나쁘지 않다고 생각했습니다.

주변 사람들 중에서도 하우스 버블이기 때문에 기다려야 된다 vs 코로나로 이자율이 낮아 졌을때 집을 사야 된다로 나눠져 있었습니다.  2020년 코로나가 정식적으로 발생하고, 이자율도 코로나가 심해지면서 점점 더 낮아졌고, 재택근무가 시작되면서 사람들이 도시 주변에 집을 사들이면서 가격이 하루하루 올라가고 있었습니다. 

집을 사려고 기다리고 있었던 밀레니얼 (25-35세)와 낮아진 이자율로 렌탈 프로퍼티를 사려고 하는 베이비 부머(55-65세) 세대들과 경쟁을 하면서 부동산은 셀러마켓으로 기울고 있었습니다. 인스펙션과 감정 단계를 스킵하고, 현금 비율이 높은 바이어를 선호했습니다.
처음에 생각했던 250k (약 3억)이었던 버짓은 점점 늘어나 어느순간 2배인 500k (6억) 짜리 집을 보고 있었습니다. 원래는 20퍼센트 다운페이먼트를 하고 싶었지만, 턱없이 부족했고, 집 값이 오르는 가격이 돈을 모으는 속도보다 더 빠를 것 같다는 생각이 들어 집을 일찍 구매하기로 결정했습니다. 

집을 구매하는 과정 안에서도 내가 맞는 결정을 하는 건지, 무리하는 건 아닌지, 너무 성급한 결정을 내린건 아닌지, 등 온갖 걱정들과 함께 진행되었습니다. 

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01. 첫 연락

2020년 12월 5일

Redfin 레드핀: https://www.redfin.com

Zillow 질로우: https://www.zillow.com

Refin과 Zillow라는 부동산 어플을 사용하면서 매일 리스팅을 들여다 보고 있었습니다. 돈은 아직까지 원하는 만큼 모으지 못했지만, 오픈 하우스나 투어 정도는 할 수 있겠다고 생각해서 고심 끝에 레드핀을 통해 투어신청을 했습니다. 

투어 신청은 쉬웠습니다. Refin에 가입을 해서 원하는 집을 선택을 하고, 원하는 날짜를 선택한 후 Schedule Tour를 누르면 됩니다. 처음에는 선택한 집 위치를 기반으로 리얼터들이 추천되고 직접 선택할수 있습니다. 저는 선호하는 리얼터가 없었기 때문에, 투어를 신청할 때 랜덤으로 리얼터가 지정되었습니다.  

투어 선택하기

투어 전에 리얼터에게 확인 전화가 왔고, 서로에 대한 간단한 소개를 했습니다. 저는 집 구매하는 과정을 잘 몰랐기 때문에 첫 번째 투어장소에서 많은 질문들을 했습니다. 첫 번째 집이 너무 마음에 들었던 저는 급하게 빨리 이 집을 사고 싶다고 했지만, 리얼터는 단호하게 집을 한번 보고 첫 번째 집을 성급하게 사지 말라고 얘기해 줍니다.

이곳저곳 둘러보면서 이 집보다 더 좋고 내가 마음에 드는 집이 분명히 있을 거라며 7-9월쯤에 구매 예정이면 우선은 많은 렌더들을 둘러보고, 살 수 있는 집의 금액을 확인하고, 모기지 사전 승인부터 받으라고 합니다. 아파트 계약이 10월에 끝나기 때문에 시간이 넉넉하게 있었고, 리얼터는 집 사는 과정은 생각보다 금방이기 때문에 급하게 서두르지 말고 천천히 결정하라고 말해주었습니다. 

첫 투어가 끝나고 집에 돌아가서 한동안 마음에 드는 집을 못 샀다는 아쉬움에 잠을 못 이루었습니다. 지금 생각해 보니 참 마음이 왜 이리 급했나 싶습니다. 결과 적으로는 리얼터분 께서 말하신 대로 현재 구매한 집이 훨씬 더 마음에 듭니다. 

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02. 렌더 Lender 찾기 

2021년 4월 1일

오픈하우스만 돌아다니면서 보다가 4월이 되자 리얼터에게 렌더들를 추천해 달라고 했습니다. 3명을 추천해 주셨고, Redfin 사이트에서 추천해 준 렌더 2명과 지인에게 추천받은 렌더 1명에게 간단한 정보 및 질문들과 함께 이메일을 보냈습니다. 

포함한 나의 정보:

• 원하는 집 가격대
• 예상 다운 페이먼트 금액
• 모기지 기간 (15년 또는 30년)
• 현재 연봉
• 크레딧 스코어 

물어본 질문들은:

1. 제가 집을 사기 위에 빌릴 수 있는 금액은 대략 얼마입니까? 
2. 첫 번째 집 구매에 정부 혜택 프로그램에 해당이 됩니까? 
3. 모기지 이자율이 얼마나 하나요? 
4. 크로징 코스트와 론 예상 금액이 얼마나 되나요?
5. 숨겨진 Fee 또는 제가 알지 못하거나 알아야 되는 추가금이 있나요? 
6. 한 달 예상 내야 되는 금액은 얼마인가요? 
7. Prepayment 페널티 (미리 갚게 되는 경우)가 있나요? 
8. Mortgage Lock 이자율을 고정할 수 있나요? 

질문에 성심 성의껏 대답해 주신 분은 1명뿐이고, 나머지는 전화를 달라고 하거나 대충 대답을 하고, 연락이 없는 렌더도 있었습니다. 2곳에서 받은 예상 표를 비교해 본 결과, 지인이 추천해 주신 렌더분의 Fee와 이자율이 좀 더 좋아서 이분과 진행하기로 했습니다. 
제가 중점적으로 비교했던 부분들은:

• 1) 이자율과 APR - 이자율은 빌린 돈에 대하여 붙는 이자이며 APR은 Fee까지 합한 금액입니다.  낮은 이자율도 중요하지만 렌더가 포함하고 있는 금액도 잘 봐야 됩니다. 
• 2) 클로징 코스트 (Closing Cost)에서 렌더가 얼마를 받는지에 대한 업무 수수료 (origination Charge)를 비교해봅니다. 
  • 내가 고를 수 있는 금액 : (업무 수수료 Origination Charge, 이자율) 렌더를 고르면서 비교를 할 수 있으며, 더 좋은 수수료와 이자율을 제공하는 렌더를 고릅니다. 
  • 렌더에서 골라주는 금액: (감정, 크레딧 리포트, 모기지 인슈런스) 렌더가 모기지를 프로세스 하면서 사용된 금액입니다. 
  • 정해진 금액:  (텍스, 타이틀, HOA) 세금 및 타이틀 인슈런스 등은 이미 산정된 금액이기 때문에 협상이 불가합니다. 
• 3) 커뮤니케이션: 30년 동안 모기지를 갚아나가는 때까지 함께 해야 되는 회사이기 때문에 소통이 잘 되는지, 연락이 잘 되는지, 대답을 잘해주시는지 등 확인해봐야 됩니다. 큰 은행 회사에서 모기지를 받는 게 좋지만은 않은 것도 이 이유이기 때문입니다. 로컬 회사가 좀 더 지역에 알맞게 추천도 해주고 대답도 잘해주시고 잘 알기도 할 수 있습니다. 

Pre-approval을 받게 되면 크레딧을 확인 하는 과정이라서 크레딧 스코어가 떨어집니다. 3개월간 유효기간이 있기 때문에 집을 사는 기간이 3개월 이상이 걸리게 된다면 다시한번 크레딧을 Hard Pull 해야 되는 경우가 생깁니다. 저는 아직 집을 구매하는 시간이 여유로웠기 때문에 Pre-approval를 받는 대신 질문들을 먼저 물어보았습니다. 

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03. Pre-approval 모기지 사전 승인받기

2021년 7월 6일

Pre-approval은 집을 사기 전에 미리 이 정도의 금액을 모기지를 받을 수 있다는 증명서입니다. 진짜로 론을 받는 프로세스가 아니라 사전 승인을 통해 셀러가 이 사람이 이 집을 살 수 있는 능력이 되나 안되나를 확인 일수 있는 서류라고 생각하시면 됩니다. 

렌더는 다양한 시나리오를 넣어주면서 론 및 한 달 예상 모기지 금액을 알려줍니다. 최대 받을 수 있는 금액을 물어보면 자산 상황에 따라 가능한 금액을 말해줍니다. 대충 편안한 금액대를 결정했다면, Pre-approval 신청서를 작성합니다. 렌더가 알려준 사이트에 들어가서 자세하게 개인적인 자산 상황 및 정보를 기입합니다. 

신청 시에 필요했던 서류들은:

1. 2년 동안의 W2: 론을 받기 위해서는 2년 동안 안정적인 수입이 있다는 걸 증명해야 됩니다. 세금 보고 할 때 사용했던 회사에서 받은 W2가 필요합니다. 
2. 2년 동안의 세금 보고 Tax Return: 2년 동안 세금 보고한 내역을 첨부합니다. 밀린 세금이 없는지, 보고한 인컴과 세금 내역이 일치한 지 확인할 때 필요한 것 같습니다.
3. 30일 내에 최근 급여 명세서: 최근에도 수입이 있는지 확인하는 듯합니다. 일을 갑자기 그만두거나, 인컴이 갑자기 줄었을 경우 론을 받기 힘들어집니다.
4. 최근 2개월 자산 내역: 체크, 세이빙, 401k 등 본인이 소유하고 있는 자산 내역 statement을 첨부합니다.  
5. 집을 소유하였다면, 모기지 statement를 첨부. 렌트를 하고 있다면, 집 소유자의 정보를 첨부 
6. 운전면허증 복사본

가족 또는 친구가 2개월 내 다운 페이먼트를 도와주는 경우에는 Gift Certificate를 추가로 작성해야 된다고 합니다. Gift Certificate은 추후 선물한 돈으로 문제가 생기지 않게, 돌려받는 돈이 아니라는 사인을 서로에게 받은 증명서라고 합니다. 돈이 이체된 지 2개월이 지났다면 괜찮다고 하네요. 아마 갑자기 생긴 돈에 대해서는 의심하는 듯합니다. 

제가 고민했던 부분은 첫 집에 대한 정부 혜택 프로그램이었습니다. 제가 살고 있는 주는 인컴이 정해진 금액 이하 일 경우, 집의 가격의 2%까지 보조해 주고, Mortgage Credit Certificate라는 텍스 크레딧으로 모기지로 내는 이자에 대해서 세금으로 돌려받는 수 있는 혜택이 있습니다. 2020년까지만 해도 이자의 20%을 돌려주었는데, 2021년에는 10%로 줄이더니 지금 확인해 보니 2023년 5월부터는 없어졌다고 합니다. (주마다 제공하는 혜택이 다를 수 있으니 확인해 보셔야 됩니다.)

프로그램 혜택을 받기 위해서는 Traditional Loan (2.75%)이 아닌 프로그램이 제공하는 살짝 높은 이자율(3.50%)을 내야 되었습니다. 계산기를 열심히 렌더와 함께 두드린 결과, 프로그램 혜택을 포기하고, 기본 론 Traditional Loan으로 받기로 했습니다. 저는 다운 페이먼트를 최대한 많이 하고, 좀 더 낮은 이자율을 받고 다달이 내는 모기지 금액을 줄이는 걸 선호했기 때문입니다. 

당시 이자율이 낮아서 많은 사람들이 최소한의 다운 페이먼트(3프로)만 하고 집을 구매하고 있다고 렌더와 리얼터가 말해 주었습니다.

감사합니다.